Umowa przedwstępna

UMOWA PRZEDWSTĘPNA (art. 389 Kodeksu cywilnego)

Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się, że zawrą inną umowę, tzw. umowę przyrzeczoną, której w danej chwili, z różnych względów zawrzeć nie chcą lub nie mogą. W zasadzie każda umowa cywilnoprawna, nazwana lub nienazwana, może być poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej. Co więcej dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej (wyrok SN z dnia 28.10.2010 r., II CSK 219/10).

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Należą do nich: typ umowy przyrzeczonej oraz w zależności od rodzaju umowy – jej przedmiot, czyli takie elementy, bez których umowa przyrzeczona nie mogłaby dojść do skutku. Ponadto umowa przedwstępna powinna wskazywać termin, w którym umowa stanowcza ma być zawarta. Do ważności umowy przedwstępnej, nawet takiej która dotyczy przeniesienia własności nieruchomości, nie jest wymagana żadna forma szczególna, co oznacza, że może być ona zawarta w dowolnej formie. Nie obowiązuje tutaj forma aktu notarialnego a nawet forma pisemna, bowiem ustawa nie zastrzega dla tej czynności żadnej z wymienionych form. Z uwagi jednak na to, że w wypadku przenoszenia własności nieruchomości z umowy tej wynika zobowiązanie do świadczenia o wartości przenoszącej 2000 zł, to zgodnie z art. 75 k.c. powinna być ona stwierdzona pismem. Jednakże, strona uprawniona może dochodzić roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (np. gdy umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości jest sporządzona w formie aktu notarialnego) – art. 390 § 1 Kodeku cywilnego. Możliwości realizacji tego roszczenia strona może dochodzić w trybie przewidzianym przepisami art. 64 i 1047 Kodeku cywilnego – wyrok sądowy zapadły w procesie będzie pełnił rolę tzw. zastępczego oświadczenia woli i strony będą zwolnione od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli natomiast umowa przedwstępna zostaje sporządzona w innej formie niż wymagana do ważności umowy przyrzeczonej – stronom umowy przedwstępnej przysługuje jedynie możliwość roszczenia odszkodowawczego, a nie zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego).